In Barendrecht is voor één hectare grond een half miljoen betaald. In Amersfoort en omgeving zou de prijs voor bouwgrond kunnen stijgen tot zevenhonderdduizend gulden per hectare. Vijf jaar geleden wees de rijksoverheid, zo argeloos als een baby, gedetailleerd de bouwlokaties aan voor de toekomst. Het gevolg was dat handelaren van allerlei allooi de grondprijzen tot spectaculaire hoogte opdreven. ‘Wij hebben becijferd dat daardoor een huis op de vrije markt straks twintig duizend meer gaat kosten’. Het verhaal over een gold-rush om grond, geld en macht.

Achteraf bezien was de tekst, die de ambtenaren in het voorjaar van 1990 schreven, van een ontwapenende braafheid: ‘Mogelijke woninglokaties worden allereerst in de binnensteden gezocht, vervolgens op de stadsrand en pas in de derde plaats op lokaties verder weg. Daarbij zal sterk rekening worden gehouden met de aanwezigheid van goed openbaar vervoer.’ En om het de lezer van de Vierde nota(EXTRA) over de ruimtelijke ordening – puntig aangeduid als Vinex – nog gemakkelijker te maken, waren in full color vlekkenplannen bijgevoegd. Daarop zag je de uitdijende stedenring op de kaart van Nederland. Vervolgens een gedetailleerd plan voor de Randstad. En tenslotte, en profil, de toekomstige ontwikkelingen in de vier grote steden in het westen en verder weg Eindhoven en de dubbelstad Arnhem/Nijmegen. ‘Een kind kon narekenen dat toen de rijksoverheid in 1990 met Vinex begon en de gronden voor bouw van woningen aanwees, het uit de hand zou lopen,’ zegt L.Vleggeert, burgemeester van Spijkenisse en lid van het dagelijks bestuur van de stadsregio Rotterdam.
‘Toen de tekst van Vinex werd gepubliceerd stonden de vlekken voor de bouw al ingetekend. Dat was natuurlijk een kans voor open doel voor de projektontwikkelaars,’ voegt Jan van Rijckevorsel toe, senior-adviseur voor ruimtelijke ordening, verkeer en milieu bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).
‘Verstedelijking in de Randstad zal worden geconcentreerd op de ring Utrecht-Amsterdam/Schiphol-Den Haag-Rotterdam en op zo’n kort mogelijke afstand van de steden(…) Voor de woningbouw betekent dit, dat voor de periode 1995 tot 2015 globaal gesproken 485.000 woningen in de Randstad, 240.000 in de rest van de stedenring en 110.000 in overig Nederland gebouwd zullen moeten worden,’ onthulden de ambtenaren verder in de nota. Voorts kon de aandachtige lezer vernemen dat de overheid ruim 36 miljard in de toekomst wilde investeren.
Die tekst was, voor de heren ontwikkelaars, speculanten, stromannen, makelaars, optiehandelaren en ander ongeregelde beroepsgokkers – ook wel aangeduid als zaterdagamateurs – een geschenk uit de hemel.

In Berkel en Rodenrijs schoten de prijzen omhoog als het kwik op een koortsthermometer. Een woordvoerder op het gemeentehuis verhaalt van ‘onaangename ruzies’ tussen bestuur en bouwers toen bleek dat via onzichtbare transacties de grond – nog voor de eerste tekeningen op papier waren gezet – al lang in handen was van de projektontwikkelaars. ‘Door de hoge grondprijs is het voor ons niet meer mogelijk goedkoop te bouwen,’ zegt een ambtenaar. Ze geeft een voorbeeld van de ontwikkelingen in plan Weidebuurt: ‘Daar staan nu huizen, twee-onder-één-kap, die f 250.000 kosten terwijl die f 130.000,- hadden kunnen kosten. Naarmate de grond duurder is, worden de huizen alsmaar duurder en sjieker. Eenvoudige woningen worden niet meer gebouwd. Sociale woningbouw is voor ons echt heel moeilijk. Met heel veel moeite hebben we de verdeelformule van zeventig procent woningen in de vrije sector en dertig procent sociale bouw kunnen handhaven. Een heel klein gedeelte is overigens echt goedkoop, de rest van de sociale woningbouw behoort tot de duurdere categorie – negenhonderd gulden huur per maand. We krijgen nu trouwens ook verwijten van de projektontwikkelaars omdat we bedongen hebben dat de koopwoningen niet duurder mochten worden dan tweeneneenhalve ton. De bouwers zeggen dat ze er nu gemakkelijk drieeneenhalve ton voor kunnen krijgen.’
Berkel en Rodenrijs verwacht een nieuwe hausse in de prijzen als binnenkort plan Noordrand III binnen de gemeente zal worden uitgevoerd.

Op het gemeentehuis van Barendrecht legt een bozige ambtenaar uit hoe de gemeente geruisloos werd uitgerangeerd in plan Smitshoek, een landbouwgebied waar binnenkort negenduizend woningen zullen worden gebouwd. Plotseling bleek dat van de zeshonderd hectare grond in het nieuwe uitbreidingsplan, er 550 hectare in handen was van ondermeer Aegon-verzekeringen en de Bouw- en Handelsmaatschappij Adriaan van Erk bv uit Bergambacht: ‘Zonder dat we het wisten bleek de grond economisch van eigendom te zijn veranderd. Dat heeft voor de ontwikkelaars als voordeel dat ze geen overdrachtsbelasting behoeven te betalen en dat de wijzigingen van het eigendomsrecht niet opgenomen worden in het kadaster. Zo houden ze hun transacties geheim voor de concurrenten en kunnen ze in het verborgene verder werken aan hun plannen. Bovendien verhuisde de grond in andere handen door allerlei ondoorzichtelijke ABC-transacties. Later bleek dat topprijzen werden betaald van viereneenhalve ton tot vijf ton per hectare aan boeren die de grond verkochten.’

Een hectare landbouwgrond is bij transacties tussen boeren onderling zo’n vijftig duizend gulden waard. Als aan de grond melkquota verbonden is, kan de prijs oplopen tot zeventig duizend gulden per bunder. Dat was de prijs die de gemeente Barendrecht in gedachten had. Toen bleek dat projektontwikkelaars soms het zevenvoudige betaald hadden, dreigde het gepijnigde gemeentebestuur de prijsopdrijvers te straffen door voorlopig niet te gaan bouwen in Smitshoek. Daarop zonden Aegon, Van Erp en twee andere ontwikkelaars die de grond in eigendom hebben, onderhandelaars onder dekking van een witte vlag naar het gemeentehuis. Overeengekomen werd dat de gemeente Barendrecht de grond van de vier projektontwikkelaars zou terugkopen voor honderdentienduizend gulden per hectare, onder beding dat Van Erp cum suis de opdracht voor de bouw van de nieuwe wijk zullen krijgen.
Een zogenaamd inkoopdeficit van een slordige drieneneenhalve ton per hectare. Wie gaat dat betalen? De ambtenaar van Barendrecht: ‘Dat tekort zal onvermijdelijk worden afgewenteld op de particuliere bouwers. Zij zullen moeten betalen voor de manier waarop de ontwikkelaars de prijzen hebben opgedreven.’ Lukt het nog wel om op zulke dure grond dertig procent te bestemmen voor sociale woningbouw? De ambtenaar: ‘Daar ging het conflict juist om. We hebben gezegd zonder sociale woningbouw werken wij niet mee aan het plan. Dan was er niet gebouwd.’

Burgemeester L.Vleggeert heeft de gevolgen van prijsopdrijving en speculatie laten becijferen. Hij zegt: ‘Als je in die nieuwe bouwlokaties zoals Smitshoek, Achtkamp en de Noordrand sociaal wil blijven bouwen, dan zullen steeds de grondkosten verschoven moeten worden ten gunste van de sociale woningbouw. Dat betekent dat een woning op de vrije markt minstens twintig mille meer gaat kosten. Huurwoningen zullen onvermijdelijk ook duurder worden. Als dat bedrag twaalfduizend gulden is dan betekent dat duizend gulden huurverhoging per jaar.’
U bedoelt dat gemeenten en huizenkopers de gevangenen van de projektontwikkelaars zijn? Vleggeert: ‘Ja, en je kan er niks tegen doen. Het enige dat gebeuren kan is dat de markt die prijsverhogingen niet meer accepteert. Dat de huizen zo duur worden, dat er tenslotte geen kopers meer te vinden zijn. Het is allemaal uitermate bedenkelijk. Mensen die minder te besteden hebben komen muurvast te zitten. Wat nu gebouwd wordt is allemaal twee-onder-één-kap, met een garage en een redelijk lage dichtheid per hectare. Maar waar moeten straks al die kansarme mensen heen? Asielzoekers? Gezinnen die constant in financiele problemen verkeren? Die moeten toch ook wonen? Je kan moeilijk zeggen dat Delfshaven en Feijenoord, wijken die straks zelfstandige deelgemeenten worden in de stadsprovincie, hun problemen zelf moleten oplossen. We bouwen geen blanke wijken, dat mag nooit gebeuren.’

Stadsregio Rotterdam zal tot 2005 in totaal 53.000 woningen gaan bouwen. In december vorig jaar heeft Rotterdam, net als de andere drie grote steden, een protocol getekend met het rijk over het zogenaamde Vinex-akkoord. Dat protocol is de zoveelste tussenstap in de onderhandelingen die moeten leiden naar een gebundeld beleid: bouwen in en nabij steden en behoud van open ruimten. Schaarste is een trefwoord. Mensen worden gedwongen in stedelijke gebieden te gaan wonen om de groene ruimten te sparen. Tenslotte zullen de vier grote stadsregio’s, Arhem, Nijmegen, Eindhoven en ruim twintig stadsgewesten een uitvoeringsconvenant met het rijk aangaan. De gemeenten nemen een reeks verplichtingen op zich en leveren veel vrijheid en zelfstandigheid in.
Moet u niet veel weerstanden overwinnen?
Vleggeert: ‘Vooral de kleine gemeenten vinden het een gruwel. Ze willen het liefst bouwen voor de eigen bevolkingsaanwas maar ze mogen alleen bouwen zolang het migratiesaldo nul is. Bovendien moeten alle gemeenten met bouwlokaties gaan meebetalen aan andere gemeenten die een tekort hebben aan huizen – zoals bijvoorbeeld aan Feyenoord en Delfshaven. Dat betekent dat gemeenten als Barendrecht en Berkel en Rodenrijs vijfduizend gulden per nieuw gebouwde woning moeten gaan afdragen aan de stadsregio. Dat komt voor rekening van huizenkopers. Bovendien moeten de gemeenten uit hun eigen begroting jaarlijks f 13,50 per bewoner aan de regio gaan betalen.’
Toch doen ze mee?
Vleggeert: ‘Dat is mijn grootste probleem: hoe krijgt ik het uiteindelijke uitvoeringsconvenant door de gemeenten aanvaard? Naast die omslagkosten en inwonersbelasting is er nog een tegenvaller. We komen niet uit met het geld van het rijk. We zullen compacter moeten gaan bouwen. In de zogenaamde uitleglokaties, zoals Barendrecht en Berkel en Rodenrijs, gingen we uit van 25.000 woningen. Dat moeten er nu 32.000 worden.Dat houdt in meer woningen op één hectare. Het zullen er gemiddeld 38 worden. Plattelandsgemeenten zullen daar aan moeten wennen.’
Kan de weerzin zo groeien dat gemeenten hun medewerkling opzeggen?
Vleggeert: ‘De grootste scepsis is dat gemeenten die niet hoeven te bouwen voor Vinex, toch moeten betalen voor woningen elders in het gebied. Zoals bijvoorbeeld de gemeente Bernisse op Voorne en Putten. Wassenaar, in de regio Den Haag, bouwt zelf geen enkele woningen maar betaalt wel mee. Ik heb er begrip voor maar de vraag is of het houdbaar is. Overal zijn dezelfde discussie’s. Wij in Rotterdam hebben een tekort van 150 miljoen. In Den Haag is het tekort 200 miljoen. Dat bedrag wordt daar omgeslagen in een grondkostenfonds waar iedere gemeente naar rato aan meebetaalt. Voorburg heeft laten weten niet mee te willen doen en zolang er nog geen stadsregio’s bestaan kan niemand Voorburg tot de orde roepen.’ Is dat a-sociaal wat Voorburg doet?
Vleggeert: ‘Ik neem het woord solidariteit nog wel eens in de mond. Zodra het om geld gaat wordt er heel wat lippendienst aan dat begrip bewezen. Nootdorp moet straks 10.000 woningen bouwen. Voorburg zit vol maar dat betekent niet dat die gemeente niet medeverantwoordelijk is voor wat er in de regio gebeurt. Veronderstel dat straks Barendrecht en Bernisse zouden besluiten niet mee te doen. Dat kan er geen uitvoeringsconvenant getekend worden. Dan zijn de consequenties niet te overzien.’ Heeft dat nou allemaal te maken met die oprisping van openbaarheid vijf jaar geleden in de Vinex-nota? Vleggeert: ‘Dat was vragen om problemen. Voor die grond in Smitshoek bij Barendrecht had nooit meer betaald mogen worden dat honderdentwintig duizend gulden per hectare. Overal is hetzelfde probleem. In Arnhem voelen de wethouders er niets voor nu al te gaan bouwen in lokaties die voor drieeneenhalve ton per hectarre in handen gekomen zijn van beleggers en bouwers. Ze zoeken naar andere mogelijkheden om te bouwen maar dat staat vaak gelijk aan het zoeken naar een naald in de hooiberg. Zoveel uitbreidingsmogelijkheden zijn er niet meer. Het zou een geniale manoeuvre zijn als Barendrecht voorlopig niet in Smitshoek gaat bouwen maar elders. Maar zijn er nog andere oplossingen? Ach, eigenlijk is het toch zo dat we nu met z’n allen betalen voor het dwarsliggen van het CDA in 1977 bij de hervormingsplannen van het kabinet-Den Uyl over de grondpolitiek.’

Na de tweede wereldoorlog zijn de debatten in de Tweede Kamer met regelmaat beheerst geweest door de grondpolitiek. Het vierde kabinet-Drees(1956-1958) wilde een wijziging van de wet vervreemding landbouwgronden, die de prijsbeheersing van de landbouwgronden permanent moest maken. Het liep slecht af. Tijdens de regering-Cals/Vondeling (1965-1966) werd de wet speculatiewinstbelasting ingediend, met als doel speculatie in landbouwgrond tegen te gaan. Bovendien waren er voorstellen de onteigeningswet te veranderen en gemeenten te helpen aan een voorkeursrecht bij aankoop van grond en onroerend goed. De plannen gingen niet door.
Het kabinet-Den Uyl(1973-1977) herhaalde de voorstellen over onteigeningswet en voorkeursrecht. Het voorkeursrecht, het onschuldigste voorstel, ontmoette nauwelijks problemen. Maar toen de regering-Den Uyl grond wilde gaan vergoeden op basis van gebruikswaarde in plaats van marktwaarde, klonk – bij monde van het KVP-kamerlid De Bekker – het onaanvaardbaar van de confessionele partijen. ‘Eigendom,’ zei De Bekker, ‘draagt bij tot persoonlijkheidsvorming.’ De VVD-er De Beer zag het voorkeursrecht ‘als een instrument om te komen tot socialisatie van de grond.’

Zo bleef alles bij wat het was. Intussen werd de grond steeds schaarser. In het rapport ‘Ruimte voor Economische Activiteit’ van het ministerie van economische zaken, dat vorig jaar verscheen, wordt gemeld hoe ‘ruimteclaims voor woningbouw en bedrijfslokaties steeds vaker met elkaar moeten concurreren.’ In de nadagen van het kabinet-Den Uyl kochten projektontwikkelaars in de Purmer nog grond op voor vijftig duizend gulden per hectare – een prijs die als ‘extreem’ werd ervaren. Nu worden door bouwers in het uitbreidingsplan Driel-oost bij Arnhem bedragen van drieeneenhalve ton geboden – en door boeren afgeslagen. De Arnhemse wethouder H.Lenferink zei aankoop van gronden door projektontwikkelaars voor een te hoge prijs ‘als een vijandige daad te beschouwen.’
In de zomer van vorig jaar kocht sloper/veehouder/handelaar in sperma en embryo’s én speculant M.van Willegen uit Vuren, voor drie ton per hectare grote stukken grond op in de wijk Goilberdingen in Culemborg. Hij wil snel doorverkopen met winst. De gemeente kondigde aan in de tegenaanval te gaan en wil desnoods van Goilberdingen bos maken.
In de Vuchtpolder onder Breda, waar de gemeente onvermijdelijk eens moet gaan bouwen, is de grond vrijwel geheel in handen van bouwbedrijven en speculanten. In plan Westerpark, ook in Breda, is de grond door allerlei schimmige transacties twintig miljoen duurder geworden.
De gemeente Oosterhout, die plan-Oosteind wil gaan bouwen, zag zich plotseling geconfronteerd met een projektontwikkelaar die de grond in eigendom heeft.
In Vleuten-De Meern zijn lange tijd geheim gebleven besprekingen voorafgegaan aan een overeenkomst tussen de gemeente en de projektwikkelaars Amev, Wilma en het Bouwfonds – die grond in een uitbreidingsplan voor duizenden woningen in eigendom hebben. De ontwikkelaars zullen de grond voor anderhalve ton per hectare aan de gemeenten overdragen en in ruil krijgen zij de bouwopdrachten.
En dan worden er nog eens indrukwekkende prijsopdrijvingen gemeld uit Noord-Holland waar Zaandam, Purmerend, Hoorn, Schagen en Alkmaar in de vuurlinie liggen.

Eind februari kondigde het Koninklijke Notariële Broederschap in gespierde taal aan dat ‘het notariaat de strijd gaat aanbinden met de criminele econoom’. Het broederschap wil dat de economische eigendomsoverdracht van onroerend goed, de zogenaamde econoom, gereglementeerd wordt. Want veel van alle onheil en verrassingen waarmee gemeenten in toekomstige uitbreidingsplannen geconfronteerd worden, komt door die economische eigendomsoverdracht. Dat is een onderlinge koopovereenkomst waarbij het geld wordt betaald, de koper de beschikking krijgt over de grond maar waarbij het juridisch eigendom formeel bij de verkoper blijft. In het kadaster verandert er niets. Zelfs notarissen raken zo het spoor bijster. Bovendien – daarom is de aangekondigde actie ook een beetje eigenbelang – ontvangen ze geen cent inkomsten omdat geen actes gepasseerd hoeven te worden. Volgens het broederschap is de constructie van de economische eigendomsoverdracht ‘uitgevonden in de bouw en de projektontwikkeling en is daar uit fiscale motieven onontbeerlijk. Op deze wijze kan namelijk heffing met overdrachtsbelasting worden voorkomen.’ Maar nu is het broederschap ter kennis gekomen dat ‘dit soort overeenkomsten ook blijkt te worden gebruikt door de georganiseerde criminaliteit om witwaspraktijken uit te voeren’. Daarom dringt de broederschap er bij de ministers op aan de economische overdracht voortaan verplicht te laten registreren bij de notaris.
Hoe weet u dat van die witwaspraktijken, vragen we mr.P.Kole van het Koninklijke Notariële Broederschap. Hij zegt: ‘Dat hebben we gelezen in een rapport van de Centrale Recherche Informatie en de CRI beweert niet zo maar iets.’
Een rapport van de CRI over de speculatie met grond?
We bellen met het hoofdkantoor in Zoetermeer maar de organisatie weet van niets. Een medewerkster van de voorlichting pluist alle diensten na. Er bestaat geen rapport. De CRI is wel op het kantoor van de broederschap geweest, zegt ze. Maar dat is gebeurd na het persbericht waarin de strijd werd aangekondigd tegen de criminele econoom. De CRI verzocht de broederschap om informatie, de broederschap beroept zich op de CRI.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten(VNG) wil ook optreden tegen de schimmigheid van de grondtransacties en het prijsbederf. Senior-adviseur J.van Rijckevorsel meldt hoe door nieuwe fenomenen als optiehandel en contracten de kadastrale nummers nog geruislozer van eigenaars veranderen. Hij zegt: ‘Openbaarheid is natuurlijk prachtig maar wij vinden wel dat tegelijk met de Vinex-plannen er voorstellen hadden moeten verschijnen voor het voorkeursrecht van gemeenten bij aankoop van grond.’ Drie jaar geleden drong de VNG weer eens aan op dat voor- keursrecht. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer(VROM) ging op onderzoek uit, dat was in 1993. In 1994 begon een tweede onderzoek – terwijl toch al het materiaal dat eerder door drie kabinetten was nagelaten direct voorhanden was. Na veel getalm en verlies van kostbare tijd kon J.G.M.Alders aan het eind van zijn periode als miniter nog net een vernieuwde versie van de Wet voorkeursrecht gemeenten (de bestaande wet geldt al voor de binnensteden) naar de Tweede Kamer zenden. Met die vernieuwde wet zouden ook de stadsregio’s en de stadsgewesten voorkeursrecht moeten krijgen. De stukken liggen nu bij de Raad van State. Er staat geen woord in over wat de grond mag kosten, beladen begrippen als ‘gebruikerswaarde’ of ‘marktwaarde’ worden angstvallig gemeden. Volgens Van Rijckevorsel komt de verruiming van de wet trouwens ‘tien jaar te laat’. Geschat wordt dat meer dan de helft van alle bouwlokaties die in Vinex genoemd worden, intussen eigendom zijn van bouwers of van hun stromannen. Van een voorkeursrecht kan dan ook hoogstens, zo besefte ook ex-minister Alders, ‘een dempende werking op de prijsvorming worden verwacht.’ Om de pijn een beetje te verzachten zou een baatbelasting moeten worden geintroduceerd ‘die de mogelijkheid biedt de exploitatierisco’s als gevolg van particuliere grondexploitatie voor de gemeente in te dammen’.

De consument, zegt burgemeester Vleggeert, is uiteindelijk de verliezer. Is er ook een winnaar? De boer misschien die geen vijftigduizend gulden maar een half miljoen voor een hectare grond kreeg? Ho,ho, roept het minister van financiën haastig. Als een boer van het geld dat hij krijgt een nieuwe boerderij met vervangende grond elders terugkoopt, dan wordt vanzelfsprekend geen belasting geheven. Doet hij dat niet dan is hij over het gewonnen geld gewoon zestig procent inkomstenbelasting verschuldigt voor alles wat hij meer ontvangt dan de agrarische waarde. De boer zal, met andere woorden, een vermogen bij de belasting moeten inleveren.

Zo blijven alleen speculanten en hun anonieme stromannen over.
Na een gold-rush blijven meestal uitsluitend verliezers over.

(Magazine van Bank Nederlandse Gemeenten, april 1995)